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집을 구할 때 주의해야 할 점과 꿀팁에 대해 자세히 알아보겠습니다. 사회초년생이나 기숙사, 원룸을 구해야하는 모든 분들이 한번쯤은 체크를 해서 부동산의 도움을 받고 안전하게 거래를 하시면 좋겠어서 안내해드립니다. 등기부등본부터 확인해 볼까요? 등기부등본은 가장 중요한 첫 단계 등기부등본은 집을 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 핵심 서류입니다. 갑구와 을구에 대해서 자세하게 알려드리겠습니다.
등기부등본의 구성
- 표제부 : 부동산의 기본 정보 (주소, 건물번호 등)
- 갑구 : 소유권 관련 정보
- 을구 : 소유권 외 기타 정보 (대출 등)
주의해야 할 키워드
갑구에서 다음 단어들이 있다면 위험 신호입니다.
- 가등기
- 신탁
- 압류 또는 가압류
- 경매개시결정
- 임차권등기명령
이러한 단어들이 있다면 계약을 재고해야 합니다.
융자와 보증금 확인
"융자 + 보증금 < 집 시세의 70%" 공식을 기억하세요. 을구의 '채권최고액'을 확인하여 융자 금액을 추정할 수 있습니다.
이 공식의 의미는 집에 설정된 융자금액과 전세보증금의 합이 해당 집 시세의 70%보다 작아야 한다는 것입니다. 이는 전세 계약의 안전성을 확보하기 위한 것으로, 주로 다음과 같은 이유에서 중요합니다.
- 첫째, 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 보통 낙찰가가 시세의 70-80% 수준에서 형성됩니다. 따라서 이 공식을 만족하면 경매 시에도 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다1.
- 둘째, 이 공식은 전세 계약 시 세입자의 보증금이 안전한지 판단하는 기준이 됩니다. 융자와 보증금의 합이 시세의 70%를 넘지 않으면, 집주인의 채무 부담이 상대적으로 낮다고 볼 수 있어 세입자의 보증금 회수 가능성이 높아집니다.
예를 들어, 시세 8억원의 아파트에 대해서 설명드릴게요.
1. 채권최고액(융자) : 1.2억원
2. 전세보증금 : 4억원
계산하면 1.2억원 + 4억원 = 5.2억원 < 5.6억원(8억원의 70%)가 됩니다.
이 경우 공식을 만족하므로 비교적 안전한 전세 계약으로 볼 수 있습니다.
현장 방문 시 주의사항
1. 주변 환경 체크
소음, 악취, 일조권 등 생활에 영향을 줄 수 있는 요소들을 확인합니다.
대중교통, 편의시설, 학교 등의 접근성을 체크합니다.
2. 건물 상태 점검
누수, 곰팡이, 균열 등 건물의 전반적인 상태를 꼼꼼히 살펴봅니다.
배수, 수압, 난방 시스템 등 기본 설비의 작동 여부를 확인합니다.
3. 관리비 내역 확인
월 관리비 금액과 포함 항목을 상세히 알아봅니다.
특별 수선 충당금 등 추가 비용이 있는지 확인합니다.
계약 전 준비사항
1. 전문가 조언 구하기
공인중개사나 법률 전문가의 조언을 받아 계약의 안전성을 높입니다.
2. 전세보증보험 가입 고려
보증금 반환을 보장받기 위해 전세보증보험 가입을 고려합니다1.
3. 중개대상물 확인설명서 요청
다가구주택의 경우, 다른 세입자의 보증금 정보를 포함한 중개대상물 확인설명서를 요청합니다1.
계약 시 주의사항
1. 계약서 꼼꼼히 검토
모든 조건과 특약사항이 정확히 기재되었는지 확인합니다.
2. 잔금 지불 전 최종 확인
등기부등본을 다시 한 번 확인하여 계약 기간 동안 변동사항이 없는지 체크합니다.
3. 확정일자 받기
보증금 보호를 위해 반드시 확정일자를 받습니다.
월세 계약 시 주의사항
1. 등기부등본 확인 : 소유자, 담보 유무, 근저당, 채권채무, 압류 등을 꼼꼼히 확인합니다.
2. 집 상태 점검 : 수압, 난방, 누수, 결로, 곰팡이 등 실제 거주 환경을 꼼꼼히 체크합니다.
3. 계약 당사자 확인 : 가능한 집주인과 직접 계약하고, 대리인의 경우 위임장과 신분증을 확인합니다.
4. 관리비 내역 확인 : 포함 항목과 금액을 상세히 파악합니다.
5. 옵션 사항 확인 : 제공되는 가전제품 및 가구 목록을 명확히 합니다.
6. 특약사항 상세 기재 : 집수리, 계약 해지 조건 등을 구체적으로 명시합니다.
7. 확정일자 및 전입신고 : 입주 즉시 관할 주민센터에서 처리합니다.
전세 계약 시 주의사항
1. 근저당 확인 : 근저당과 보증금의 합이 매매가의 70-80% 이하인지 확인합니다.
2. 전세보증금 반환 보증보험 가입 보증금 안전을 위해 보증보험 가입을 고려합니다.
3. 깔세 여부 확인 : 기존 세입자의 보증금이 남아있는지 확인합니다.
4. 전세자금대출 가능 여부 확인 : 필요시 은행에 사전 문의하여 대출 가능 여부를 체크합니다.
매매 계약 시 주의사항
1. 권리분석 : 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 권리관계를 철저히 분석합니다.
2. 실거래가 확인 : 인근 지역 실거래가를 조사하여 적정 가격인지 판단합니다.
3. 건물 상태 점검 : 전문가와 함께 건물의 구조적 문제, 하자 여부를 점검합니다.
4. 개발계획 확인 : 해당 지역의 재개발, 재건축 계획을 확인합니다.
5. 세금 계산 : 취득세, 등록세 등 발생 세금을 미리 계산합니다.
6. 대출 가능 여부 확인 : 필요시 은행에 사전 문의하여 대출 한도와 조건을 확인합니다.
공통 주의사항
1. 중개수수료 확인 : 법정 중개수수료율을 확인하고, 협상 가능성을 타진합니다.
2. 계약서 꼼꼼히 검토 : 모든 조건과 특약사항이 정확히 기재되었는지 확인합니다.
3. 불법 건축물 여부 확인 : 등기부등본과 현장 확인을 통해 불법 증축 여부를 체크합니다.
4. 주변 환경 체크 : 교통, 소음, 악취, 일조권 등 실제 거주 환경을 확인합니다.
집을 구하는 과정은 복잡하고 신중해야 하지만, 위의 사항들을 꼼꼼히 체크하면 안전하고 만족스러운 계약을 할 수 있습니다. 특히 등기부등본 확인은 가장 중요한 단계이므로, 이해가 되지 않는 부분이 있다면 반드시 전문가의 도움을 받으세요. 각 주거 형태별로 특화된 주의사항이 있지만, 기본적으로 등기부등본 확인, 실제 거주 환경 체크, 계약서 작성 시 주의 등은 공통적으로 중요합니다. 특히 전문가의 조언을 구하는 것이 안전한 계약을 위해 매우 중요합니다.
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